2013年9月28日，“探索新型城镇化路径暨房地产业转型发展论坛”在浙江大学紫金港校区成功召开，本次论坛由中国经营报社、浙江大学管理学院、相卫集团、浙江省房地产业协会联合主办，浙江大学管理学院EMBA、MBA教育中心和中国经营报社浙江记者站承办。近300名代表参与了此次活动，多来自房地产行业。作为城镇化建设的重要力量，房地产业也在不断寻求新的发展思路。相卫集团发展有限公司总裁黄相文说：“希望对未来房地产行业发展和创新做一个尝试性的探索和沟通。希望用资本和项目的管理经营帮助更多开发商成就自我。”
　　十八大召开之后，城镇化被提到了前所未有的战略高度，是中国当下的最大热点也是难点，那么中国的城镇化之路应该怎么走？“中国城镇化道路和其他国家城镇化道路的最大不同，是中国的农民工形态。”肖金成认为，对于大多数国家来说，如果城市需要劳动力，一般是举家迁移。而中国却是打工者只身来到城市，这就产生过多留守老人、儿童等。所以，十八大报告明确指出，要把适合符合入户条件的农业转移人口初步转为城市居民，作为推进城镇化的重要任务。
　  在肖金成看来，要想富裕农民，必须减少农民。2010年的数据表明，从产业和人口的结构可以看出，农业占GDP的比重是41.1%，农业劳动力的比重36.7%，农村人口占全国人口的比重是50.32%。而观察2012年数据，中国的城镇化水平是52.57%，包含了一亿六千万的农民工，如果不包括这一亿六千万农民工，中国的城镇化水平只有40%多。所以，中国城镇化水平比较低。“农业GDP只占全国GDP的1/4，却要养活50%的人口，农民因此无法富裕起来，所以到2020年，如果不大量减少农村人口，我们要全面建成小康社会，是不可能的。”肖金成分析，若以农村人口转移为主要任务的城镇化建设，将有哪些投资机遇？“新型城镇化可以促使我们再保持将近20年的经济增长。例如，城镇化可能需要再建设1亿套的房子，进而会拉动更大的经济总量。盖房子需要钢材、水泥、劳动力等，正如李克强总理所指出的，城镇化是中国经济增长最大的前提所在。” 
　　多个与会专家认为，单一发展小城镇，基础设施不完善，交通建设成本高，没有交通，产业就无法进入。而将小城镇纳入到城市群中，依靠整个城市群的交通网络，但同时保持小城镇自身在生活生产成本上的低廉优势，便可以吸引产业，进而促进城镇化发展。“因此，新型城镇化建设中，必须发展城市群，以城市群为主要载体。只有在城市群里，大中小城市和小城镇才能够协调发展。”肖金成指出。
　  数据显示，目前，长三角城市群人口达到1.76亿，珠三角人口达到6481万，京津冀城市群人口达到1.06亿，我国三大城市群吸纳人口3.4亿。初步测算，到2020年，三大城市群将以占用22.4%的全国城镇建设用地，集中全国26.2%的城镇人口。17个城市群将以占据43.3%的全国城镇建设用地，集中48.7%的城镇人口。

   “高大奢”城镇化阻碍服务业发展。“新型城镇化建设，核心理念就是让城镇适合大部分人居住。”与会专家认为，在之前的房地产行业及整个经济社会发展中，房屋建设和规划并未完全遵循这个理念，导致居住环境、房屋质量和结构等都不适应新型城镇化发展的要求。肖金成分析：“很多城镇都是千篇一律，没有特点，抑或是为了满足人们对奢华的追求，把大量的建造费用用于表面建设，浪费了大量资源。”
　 中国社科院学部委员、工业经济研究所所长、中国经营报社社长金碚表示，在国际上，很多成熟的城市中，是允许所谓“贫民窟”存在的。而在我们的很多城市中，建筑更追求“高大奢”，挤压了一些群体的生活空间，从而给很多服务业产业的发展带来障碍。而没有各种产业的持续发展空间，城镇建设也会趋于落寞。
　　中共中央政治局7月30日召开的会议指出，今年下半年的主要任务是“促增长、调结构、促改革”。其中提出的积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，这都是为了稳增长。为此，参加论坛的专家们认为，积极稳妥推进以人为核心的城镇化，新型城镇化是为了“启动内需，扩大需求”，而其中促进房地产市场平稳发展，促进房地产市场平稳发展也是稳增长的一个重要任务。
　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华就此分析认为，求稳的一个长效机制便是新型城镇化，相对于老的城镇化概念来说，新型城镇化更要求城乡统筹和一体化。老的城镇化最大特点是政府主导，快速大规模地建成。新型城镇化则是在政府规划引导的基础上，通过市场调节，通过户籍制度改革和土地制度改革释放人、释放地，让人口和土地以适应城镇化发展的要求来进行配置。传统模式是单向的，人口要素向城市集中；新型城镇化则是双向的，人口要素既可以从乡村向城市流动，也可以从城市向乡村流动，既向大城市集中，也向中小城市辐射。新型城镇化既是改革重要的红利来源，也是新的增长模式，所以不能误解新型城镇化为简单的城镇化，而是国家经济发展模式转换的一个枢纽。
　　长效机制的另一个层面便是发展多层次的房地产，特别是住宅市场。多层次主要体现在土地市场上，而目前的房地产市场还是以国有土地使用权为主。在贾生华看来，农村集体建设用地的规模比目前我国城镇建成区的面积还要大，实际上是非常巨大的红利。将此释放到市场上，不仅可以吸收目前过剩的流动性，而且可以让财富在乡村和城市之间更加合理分配，将会激发出巨大发展潜力和活力。欢迎加入“中国城镇化产业投资中心（联盟）。”